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上海、杭州、南京 谁是长三角租赁市场之王?

时间:2019-08-24 12:33  作者:admin  来源:未知   查看:  
内容摘要:2017 年在「住有所居」的政策指引下,「租购并举」长效机制逐步建立,租赁相关政策密集出台,政府、房企、中介、金融机构等纷纷强势介入,国土资源部和住房城乡建设部相继推出了 18 个利用集体建设用地建设租赁住房的城市试点,租赁 目前,租赁市场较为活跃

  2017 年在「住有所居」的政策指引下,「租购并举」长效机制逐步建立,租赁相关政策密集出台,政府、房企、中介、金融机构等纷纷强势介入,国土资源部和住房城乡建设部相继推出了 18 个利用集体建设用地建设租赁住房的城市试点,租赁

  目前,租赁市场较为活跃的城市主要集中于京津冀、长三角、珠三角,不论是集中式公寓还是分散式公寓,近两年来在体量上都呈现爆发式增长。相比较京津冀区域北京的「一城独秀」,珠三角区域深圳、广州的城中村历史遗留问题,长三角在发展租赁市场的道路上阻力较小,市场化程度较高。因此,本文选取长三角区域内政策力度最大、公寓聚集度最高的三大热点城市——上海、杭州、南京,对其租赁市场的发展情况进行分析,一窥长三角区域租赁市场的状况。

  在「租购并举」这一大的政策背景下,作为国内首批租赁住房的试点城市,上海、杭州、南京均从多渠道保障、多主体供应等方面推出相应措施,全面确保租赁住房市场的健康发展。结合城市自身的特点,在增加供应方面的侧重点又有所不同。上海租赁市场以增量新建为主,主要的增量来源于租赁用地的建设,国资国企作为市场主体的作用突出。杭州、南京在渠道和主体方面更具多元化特点,鼓励国企、民企、中介加入租赁行业大军,增量渠道灵活,保障房、办公房、闲置住房等都被纳入增量范畴。

  上海、杭州和南京作为长三角经济的核心,聚集了大量的外来人口,在当前城市房价高企的现状下,政府大力度的支持租赁市场发展,对于保障民生和促进区域经济的发展有重大意义。这种带有一定保障性的政策导向,对于规范租赁市场向健康、合理的方向发展能起到促进作用。

  决定一个城市租赁市场发展状况的两个重要因素在于,拥有一定规模的外来人口和较强的支付能力。外来人口的规模体量决定了市场的容量和可持续性。同时,城市的办公人口及新增招聘人口情况决定了市场的活力和稳定性。

  三大城市中,上海无疑是经济质地最好的城市,产业结构合理,涵盖从服务业到高端智能制造。2018 年上海GDP达到 32679.87 亿元,按常住人口计算人均 GDP 达到 13.0 万元,具备较强的支付能力。杭州和南京在经济规模上处于同一能级,在互联网和软件产业上具备较强实力,产业人口的收入水平较高。

  从以上几方面的数据来看,三个城市中,上海的租赁市场基本面支撑最强。接近千万体量的外来人口为上海提供了强劲的市场需求,庞大的办公人群及新增招聘人口决定了上海租赁市场的活力较强,稳定性较好;同时,上海较强的支付能力,能提升租金的上限空间。

  自 2017 年各城市推出租赁用地以来,截至 7 月,上海、杭州、南京总计成交 112 块租赁用地(不含自持类),预计未来将提供 11.5 万间的增量入市;其中,上海共成交 75 块,总建筑面积约 449 万方,预计将增加 7.5 万间供应,占三大城市成交总量的 65.5% ,是未来长三角租赁住房增量供应的最大城市。未来 3 - 5 年,伴随大量的租赁用地项目相继入市,上海作为长三角核心租赁城市的地位将被强化。存量转化方面,近几年来累计入市已开业运营的集中式公寓体量已接近 13 万间。

  结合三大城市上半年集中式公寓的出租率和个人房源租赁成交情况,目前存量供需情况适中。未来随着市场机构化率的提升,个人出租的需求向机构出租转移,对集中式公寓的需求有望得到提升。

  就租赁用地的分布情况来看,上海基本各区域均有推出租赁用地,浦东、闵行的成交用地占上海总量的一半,松江占比达 12% ,位居第三。结合地理位置来看,主要集中在中外环和外郊环,内环内占比仅为 1% 。

  杭州和南京的租赁用地供应同样集中在近郊区域,城市主城区内占比较小。余杭占杭州总量的 26% ,其次为江干;南京的区域聚焦程度更高,约 46% 的租赁用地位于浦口,其次为栖霞。

  由于租赁用地的社会保障属性决定了纯租赁土地出让价格必须控制在相对较低的范围内,因此,土地的位置选择规划主要集中在城市郊区。从成交地块的区位来看,三大城市的租赁用地分布均以近郊区域为主,小部分位于核心及远郊区域。

  根据 2019 年 1 - 7 月三大城市的租赁价格指数环比变化情况来看,上半年各城市租金均呈现上涨趋势,结合基期观察租金呈窄幅波动,整体上涨幅度较小。其中,上海由于人口需求基数大,市场租金最为稳定,波动幅度最小;而杭州、南京的租金涨跌情况在一定程度上跟随市场供需节点变化明显,如春节返乡季、毕业季等。

  租金坪效方面,三大城市呈梯队分布,上海租赁住房的租金水平大幅高于杭州、香港马会开码结果直播 开奖结果南京。分类别来看,集中式公寓的租金坪效差距最大,7 月上海的租金约为杭州、南京的 1.69 - 1.97 倍。相较杭州、南京,上海作为一线城市,外来人口占比较高,需求多元化,集中式公寓的产品线完备,涵盖从蓝领公寓到服务式公寓,其中高端公寓产品占比较杭州、南京高,提升了集中式公寓的整体坪效。

  租金回报率方面,由 7 月三大城市各类租赁住房的市场数据来看,杭州的租金回报率最高,上海为最低。究其原因,在于城市的租金差距小于新房价格差距,高房价大大拉低了物业的租金回报率。其中,上海的新房价格最高,约为杭州、南京的一倍。

  对比三类出租住房的租金情况,每个城市的表现不同,杭州、南京的分散式公寓的租金回报率最高,上海则是集中式公寓的租金回报率最高。由于分散式和集中式公寓在装修、服务方面的附加值,提高了物业的租金水平,相较个人房源的租金坪效和租金回报率要高。

  而低租金回报率不利于培育租赁住房的供应主体。因此,在政策导向下出现了「国家队」这一特殊的市场化主体。未来随着租赁用地项目的入市,长三角租赁市场的格局也将出现一定变化,以重资产持有运营为主的国家队成为增量市场的中坚力量,将逐渐形成以存量盘活为主体,增量开发并行的供给市场。

  虽然集中式公寓的市场集中度较高,但就上半年品牌公寓的规模增长来看,品牌运营商整体风向收敛聚焦,头部企业拓展增速放缓。万科泊寓叫停万村计划,上半年累计拓展房源与 18 年底持平,朗诗寓、招商公寓等拓展规模均无明显增长。究其原因,一方面行业融资环境趋紧,资金面承压,在短期内盈利较难的现状下,对新项目的拓展较为谨慎;另一方面,在经历了行业规模增长爆发期之后,整体物业价格水位被推高,拿房成本居高不下,优质物业难找,2019生肖表图片高清!结合爆雷事件频发,导致了企业主动选择降速增效,重心由规模拓展转向提升运营管理。

  在政策支持下,可预期未来三大城市将有更多资源聚焦于租赁市场,但对于参与主体而言,如何在这一市场格局下找到合适的商业及盈利模式,是企业面临的挑战。

  老百姓的衣食住行关系国计民生,租赁市场的健康发展也关乎到城市经济的增长,上海、杭州和南京作为长三角经济的活力之源,其租赁市场的发展至关重要。中短期来看,市场仍处于初期的竞争洗牌阶段,未来随着监管体系的完善,市场主体竞争格局的成型,内部良性生态的建立,在长周期市场需求的基本面支持下,长三角有望成为国内租赁市场最活跃的区域。我们也拭目以待,作为房地产长效机制下重要组成部分的租赁市场发挥其调节作用。

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